C'è un modo semplice, forse troppo semplice, di raccontare il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap: lo Stato aiuta le persone, soprattutto i giovani, a ottenere un mutuo anche senza disporre di un grande anticipo. Ma questa è soltanto una parte della storia.
Dietro gli ultimi numeri del Fondo, relativi al suo utilizzo fino a dicembre 2025, emergono almeno tre verità che meritano di essere osservate contemporaneamente.
La prima riguarda le banche: la garanzia pubblica amplia la capacità di concedere credito, senza però sostituirsi alla valutazione del rischio.
La seconda riguarda i giovani: poter finanziare anche il 100% del valore dell'operazione facilita l’accesso al mutuo, ma non significa ricevere un regalo, bensì uno strumento di supporto all’accesso al credito.
La terza, più complessa e per certi versi più interessante, riguarda il mercato immobiliare.
La nostra analisi parte dagli ultimi dati consuntivi relativi al 2025.
Secondo l’ultima relazione pubblicata sull’attività svolta dal Fondo di garanzia per la prima casa, dall’avvio dell’iniziativa al 31 dicembre 2025 erano state presentate 694.309 richieste di accesso alla garanzia, delle quali 646.942 accolte. Numeri che rendono difficile considerare la misura marginale.
I finanziamenti effettivamente erogati dalle banche erano stati 543.768, per un valore complessivo di circa 64,25 miliardi di euro e con un importo originario garantito pari a circa 39,68 miliardi, corrispondente al 62%.
Tuttavia, lo studio condotto da MutuiMaster vuole cambiare prospettiva di analisi: non chiedersi soltanto quanti mutui siano stati concessi, ma chi viene protetto, in cosa consista concretamente l’aiuto per accedere al credito e dove questa nuova capacità di acquisto si concentri maggiormente o possa svilupparsi.
Prima verità: per le banche la garanzia è una protezione concreta
Per un istituto di credito, il dato più importante è la qualità del portafoglio e la presenza di un meccanismo in grado di intervenire quando il rischio si materializza.
Alla fine del 2025 risultavano ancora in essere 501.857 mutui garantiti dal Fondo Consap. Di questi, 498.825 erano in regolare ammortamento, mentre 3.032 risultavano sospesi a seguito di moratorie o segnalazioni a sofferenza.
In termini percentuali, il dato positivo ci dice che circa il 99,4% delle garanzie ancora attive risultava regolarmente in ammortamento.
Il dato va naturalmente interpretato con prudenza. Un mutuo è un rapporto di lunga durata e una fotografia scattata al 31 dicembre 2025 non può raccontarne l'intero ciclo di vita. Il numero resta però positivamente significativo, senza voler trasformare questi dati nello slogan «il rischio è zero».
Il rischio esiste. Ed è proprio per questo che esiste la garanzia.
Nel dettaglio, dall'avvio della misura fino alla fine del 2025, le escussioni liquidate sono state 1.121, per complessivi 58,6 milioni di euro, pari allo 0,15% dell’importo originario garantito.
È questo, probabilmente, il messaggio più importante per il sistema bancario: la tranquillità non deriva dall'idea che nessuno possa smettere di pagare, ma dalla presenza di un Fondo che interviene puntualmente, secondo le condizioni previste.
Seconda verità: il mutuo al 100% non è un regalo per i giovani
Qui il rischio è soprattutto culturale: confondere la possibilità di ottenere un finanziamento elevato con la possibilità di permettersi una casa più costosa. Sono due cose molto diverse.
La garanzia pubblica può abbattere una barriera iniziale: quella dell'anticipo che molti giovani, semplicemente per ragioni anagrafiche e patrimoniali, non hanno ancora avuto il tempo di accumulare.
Oltre il 60% delle garanzie avviate ha riguardato giovani con meno di 36 anni e i soli under 36 rappresentano 221.081 finanziamenti, pari al 41% del totale, per oltre 27,16 miliardi di euro erogati.
Il successo sociale della misura è evidente!
I dati dimostrano inoltre che l'ammissione alla garanzia non equivale a un via libera automatico al mutuo. Su 646.942 domande accolte dal Fondo, 91.986 finanziamenti non sono stati poi erogati dalle banche, oltre il 14%, per esito negativo della valutazione del merito creditizio o, più marginalmente, per rinuncia del beneficiario.
È un passaggio fondamentale. Ed è proprio questa, paradossalmente, una delle principali forme di tutela anche per il giovane.
La garanzia può aiutare a entrare in una casa. Non può garantire che quella rata resterà sostenibile per tutta la durata del mutuo, soprattutto se nel tempo si dovranno affrontare spese impreviste, se la situazione lavorativa cambierà o se aumenteranno altri costi a carico della famiglia.
La terza domanda: più credito garantito può entrare nella dinamica dei prezzi del mercato immobiliare e dare nuovi spunti?
È qui che la nostra analisi apre la questione più delicata.
I dati territoriali del Fondo mostrano una forte concentrazione delle garanzie nel Nord Italia, che rappresenta il 60% del numero complessivo dei finanziamenti garantiti, contro il 21% del Centro e il 19% del Sud e delle Isole.
Le tre regioni con il maggior numero di finanziamenti garantiti sono Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna: rispettivamente 110.146, circa 72 mila e 67.169 finanziamenti.
Ed è proprio osservando questi dati insieme alle dinamiche del mercato immobiliare che emerge un elemento meritevole di attenzione.
Nelle aree in cui la nostra analisi ha rilevato i maggiori incrementi dei prezzi immobiliari al metro quadrato – sulla base delle elaborazioni ABI su dati OMI e Istat 2026 - si osserva anche una forte presenza di mutui assistiti dalla garanzia pubblica.
La coincidenza, da sola, non dimostra naturalmente un rapporto di causa-effetto.
Sarebbe però altrettanto poco prudente ignorare un principio economico molto semplice: quando aumenta la capacità di acquisto senza che, nello stesso momento, aumenti anche l'offerta di abitazioni, può emergere una pressione sui prezzi.
Ed è qui che il dibattito sul Fondo dovrebbe probabilmente fare qualche passo avanti e iniziare a chiedersi:
• dove si concentra il credito garantito?
• quali sono i livelli dei prezzi delle abitazioni in quelle aree?
• come stanno evolvendo le quotazioni?
• esiste una relazione osservabile tra maggiore accesso al credito, domanda abitativa e dinamica dei prezzi?
In prospettiva:
• Se il Fondo ha contribuito ad ampliare il mercato del credito nelle aree in cui oggi è maggiormente utilizzato, potrebbe diventare uno strumento capace di aprire nuovo mercato anche nel Centro e nel Sud?
Il Fondo non è uno strumento del Nord: è disponibile in tutta Italia. Eppure i dati evidenziano che il suo utilizzo è fortemente concentrato in alcune aree del Paese.
Nel Centro e nel Sud c'è davvero meno bisogno di questa garanzia oppure il suo potenziale è ancora sottoutilizzato perché lo strumento è meno conosciuto, meno comunicato o semplicemente meno proposto a chi potrebbe beneficiarne?
C’è tempo fino al 31 dicembre 2027 per raccogliere questa sfida. Ma attendere oltre potrebbe significare perdere un’importante occasione per favorire l’accesso alla casa a un numero maggiore di persone e, nel contempo, generare un più ampio valore aggiunto per il mercato.
06 settembre 2026
[Osservatorio MutuiMaster.it]
