Pandemia, inflazione e rialzo dei tassi hanno profondamente inciso sul mercato immobiliare italiano. L'analisi dei dati mostra però che il costo del credito, pur determinante, non è stato l'unico fattore a influenzarne l'evoluzione.
Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha attraversato una delle fasi più complesse della sua storia recente. La pandemia, la successiva ripresa economica, il forte aumento dell'inflazione e il più rapido rialzo dei tassi della Banca Centrale Europea degli ultimi decenni avrebbero potuto compromettere la capacità delle famiglie di acquistare casa.
L’analisi dei dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), della Banca d'Italia, della BCE e del recente Osservatorio Assofin-CRIF-Prometeia restituisce però un quadro più articolato: il mercato ha dimostrato una capacità di tenuta superiore alle attese.
Ma analizziamo nel dettaglio quanto è accaduto.
Tra il 2019 e il 2025 il mercato immobiliare è stato fortemente influenzato dal costo del credito. La fase di tassi eccezionalmente bassi (2020-2021) ha sostenuto la crescita delle compravendite fino al record del 2022. La successiva stretta monetaria della BCE ha portato il costo medio dei nuovi mutui casa oltre il 4%, determinando una significativa contrazione delle operazioni finanziate nel 2023. Con la riduzione dei tassi di interesse nel 2024 e la loro progressiva normalizzazione nel 2025, il mercato immobiliare ha ritrovato slancio, tornando su livelli prossimi ai massimi storici.
I dati mostrano però anche un altro elemento: la riduzione dei tassi ha favorito la ripresa del credito, ma non è stata l'unica leva. A fare la differenza sono stati anche la solidità finanziaria delle famiglie, politiche di concessione prudenti e una qualità del credito rimasta elevata anche nei momenti più difficili. Gli ultimi dati del 60° Osservatorio Assofin-CRIF-Prometeia confermano infatti che il tasso di default del credito alle famiglie resta contenuto e che, per i mutui immobiliari, la qualità del credito continua a migliorare.
La tabella sottostante (fonte: OMI-Agenzia delle Entrate, Banca d’Italia, BCE) evidenzia una correlazione molto chiara tra politica monetaria, costo del credito e andamento delle compravendite. Per trasparenza, nella tabella si tiene conto del dato NTN (misuratore delle compravendite immobiliari, cioè i trasferimenti di proprietà che avvengono attraverso una transazione sul mercato). Rimane evidente che il mercato non è cresciuto solo per effetto degli acquisti in contanti, ma anche grazie al ritorno del credito, favorito dalla riduzione dei tassi e dal miglioramento dell'accessibilità ai mutui.
Anno NTN * Var. % NTN % NTN TAEG medio ** Tasso BCE***
con mutuo con mutuo nuovi mutui
2019 603.500 +4,3% 282.000 47% 1,8% -0,50%
2020 557.900 -7,7% 270.000 48% 1,4% -0,50%
2021 748.500 +34,2% 364.000 49% 1,4% -0,50%
2022 785.000 +4,9% 364.000 46% 2,3% +2,00%
2023 709.591 -9,7% 262.000 37% 4,3% +4,00%
2024 719.578 +1,3% 283.000 39,3% 3,6% +3,00%
2025 766.757 +6,4% 333.759 46% 3,3% +2,00%
*NTN Numero trasferimenti di proprietà
**TAEG medio delle nuove erogazioni per acquisto abitazione – elaborazione su dati Banca d'Italia.
***Il tasso BCE è rappresentato dal tasso sui depositi presso la banca centrale (Deposit Facility) vigente al 31 dicembre di ciascun anno
Il costo del denaro spiega molto, ma non spiega tutto
Come evidenziato in tabella, tra il 2020 e il 2021, il mercato immobiliare ha registrato una forte espansione, culminata nel record di circa 785.000 compravendite del 2022.
L'inversione della politica monetaria della BCE, avviata a metà 2022 per contrastare l'inflazione, ha portato il costo medio dei nuovi mutui casa oltre il 4% nel 2023. Gli acquisti assistiti da mutuo sono diminuiti di oltre 100.000 unità rispetto all'anno precedente e la quota delle compravendite immobiliari finanziate è scesa dal 46% al 37%.
Già nel 2024, con il graduale allentamento della politica monetaria, le compravendite hanno ripreso a crescere e nel 2025 il mercato immobiliare è tornato vicino ai massimi storici, accompagnato da una decisa ripresa delle erogazioni mutui casa.
Uno degli aspetti più significativi emersi in questi anni è che, nonostante il forte aumento dei tassi tra il 2022 e il 2024, la qualità del credito ipotecario è rimasta elevata. Il livello delle sofferenze non ha registrato un peggioramento significativo, confermando una buona tenuta del sistema creditizio.
In sintesi:
2020 Insolvenze molto contenute grazie alle moratorie Covid
2021 Livelli di insolvenza tra i più bassi degli ultimi vent'anni
2022 Situazione sostanzialmente invariata
2023 Lieve aumento dei ritardi, senza impennata delle sofferenze
2024 Qualità del credito stabile
2025 Il deterioramento dei prestiti alle famiglie resta su livelli storicamente bassi.
Dopo il rialzo dei tassi molti si aspettavano una crisi dei mutui. Non è accaduto principalmente per tre ragioni:
• i mutui concessi dopo il 2015 sono stati caratterizzati da criteri di selezione più rigorosi;
• le famiglie italiane presentano livelli di indebitamento generalmente inferiori rispetto ad altri Paesi europei;
• oltre l'80% delle nuove erogazioni è stato a tasso fisso, limitando gli effetti dell'aumento dei tassi sulle rate.
Anche i dati del primo trimestre 2026 confermano questa tendenza. il tasso di default del credito alle famiglie si mantiene all'1,5%, mentre per i mutui immobiliari il deterioramento è pari ad appena lo 0,4%.
Tre indicazioni che emergono dall’analisi
L'evoluzione del mercato consente di evidenziare tre aspetti di particolare interesse.
1. Una domanda immobiliare più solida. La diminuzione delle surroghe, a fronte della ripresa delle nuove compravendite evidenzia una domanda sostenuta sempre più da chi acquista un’abitazione e sempre meno dalla semplice sostituzione di mutui esistenti.
2. La tenuta del sistema creditizio. Nonostante pandemia, inflazione e rialzo dei tassi, il mercato dei mutui ha mantenuto livelli di rischio contenuti, confermando la solidità del sistema anche in un contesto eccezionalmente complesso.
3. L’evoluzione del patrimonio immobiliare Cresce l’interesse verso immobili ad alta efficienza energetica. Il credito diventa così non solo uno strumento per finanziare l'acquisto di un'abitazione, ma anche un fattore di miglioramento qualitativo del patrimonio immobiliare italiano.
Conclusioni
L'analisi congiunta dei dati OMI, Banca d'Italia, BCE e Assofin-CRIF-Prometeia consente di leggere gli ultimi sette anni con una prospettiva più ampia.
Il mercato immobiliare italiano non è stato influenzato esclusivamente dall'andamento dei tassi di interesse dei mutui casa. La sua capacità di tenuta è stata favorita dall'interazione di più fattori: una domanda abitativa rimasta strutturalmente solida, politiche di credito prudenti, una qualità dei finanziamenti elevata e un progressivo miglioramento delle condizioni di accesso al mutuo casa.
Per gli operatori del settore emerge un’indicazione chiara: il credito continua a rappresentare un elemento fondamentale per sostenere il mercato immobiliare, ma il suo valore dipende sempre più dalla qualità della consulenza, dalla consapevolezza delle famiglie e dalla capacità dell’intero sistema di mantenere elevati standard di affidabilità e trasparenza.
[Osservatorio MutuiMaster]
