Rapporto Mutui Ipotecari 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)
Cresce il credito ipotecario: nel 2025 finanziati 906mila immobili per 138,7 miliardi di euro
Il mercato del credito ipotecario cresce nel 2025 e registra un’accelerazione significativa rispetto all’anno precedente. Secondo il Rapporto Mutui Ipotecari 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, nel corso dell’anno sono stati finanziati 906.691 immobili, con un incremento del 17,5% rispetto al 2024. Il capitale finanziato ha raggiunto complessivamente 138,659 miliardi di euro, in aumento del 27,4% rispetto ai 108,8 miliardi dell’anno precedente.
La crescita del capitale è quindi stata più intensa rispetto a quella del numero degli immobili. In termini medi, il capitale finanziato per ciascun immobile è aumentato di circa l’8,4%, segnalando un incremento della dimensione media delle operazioni.
La componente residenziale continua a rappresentare la quota più ampia del mercato in termini di immobili coinvolti: gli atti relativi a immobili residenziali rappresentano il 71,1% del totale, mentre in termini di capitale finanziato la loro incidenza scende al 35,8%, per un valore di circa 49,6 miliardi di euro.
È anche la fotografia di un mercato nel quale le operazioni di maggiore dimensione hanno un peso rilevante in termini di capitale finanziato. Il dato evidenzia come gli atti non residenziali, pur rappresentando una quota contenuta degli immobili ipotecati, siano associati a importi di capitale finanziato mediamente molto più elevati rispetto agli atti residenziali. Nel 2025 gli atti relativi a immobili non residenziali rappresentano infatti appena l’8,1% degli immobili, ma assorbono il 47,1% del capitale finanziato, pari a circa 65,3 miliardi di euro.
Gli atti misti residenziali rappresentano invece il 17,8% degli immobili e il 12% del capitale finanziato. A questi si aggiungono gli immobili costituiti esclusivamente da terreni, che nel 2025 sono stati 27.062, in crescita del 26%, mentre il capitale finanziato collegato a questa categoria è aumentato del 45,8%, raggiungendo una quota del 5,1% del totale.
La dinamica complessiva si inserisce in un contesto di miglioramento delle condizioni del credito e di riduzione dei tassi di interesse, che ha reso nuovamente più accessibile il finanziamento. Nel 2025 il tasso medio ponderato alla prima rata si è attestato al 4,12%, in calo di 0,86 punti percentuali rispetto al 2024.
Roma cresce, Milano riduce il proprio peso relativo
Il quadro cambia sensibilmente se si guarda alle principali città italiane. Le otto grandi città considerate dal Rapporto – Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze – concentrano complessivamente 115.122 immobili finanziati, pari al 12,7% del totale nazionale, con un incremento del 14,3% rispetto al 2024.
Il capitale finanziato nelle otto città ammonta complessivamente a 25,361 miliardi di euro, pari al 18,3% del totale nazionale. Rispetto all’anno precedente, tuttavia, il dato evidenzia una flessione del 26,2%, determinata in larga misura dalla forte variazione registrata a Milano.
Tabella Immobili ipotecati e capitale distribuito nelle grandi città nel 2025
CITTÀ N. immobili Var.% immobili Quota % Capitale 2025 Var.% Capitale Quota %
ipotecati 2025 ipotecati 2025/24 immobili ipotecati (mln€) 2025/24 Capitale
ROMA 42.584 13,0% 4,7% 9.069 48,1% 6,5%
MILANO 29.502 9,7% 3,3% 10.480 -55,8% 7,6%
TORINO 14.631 22,7% 1,6% 1.431 20,9% 1,0%
NAPOLI 5.423 24,4% 0,6% 934 32,4% 0,7%
GENOVA 6.673 12,6% 0,7% 607 19,8% 0,4%
PALERMO 4.299 20,3% 0,5% 562 9,3% 0,4%
BOLOGNA 7.182 14,2% 0,8% 922 6,7% 0,7%
FIRENZE 4.828 19,6% 0,5% 1.355 68,5% 1,0%
GRANDI CITTÀ 115.122 14,3% 12,7% 25.361 -26,2% 18,3%
ITALIA 906.691 17,5% 100,0% 138.659 27,4% 100,0%
La tabella evidenzia che circa l’8% del capitale nazionale è riconducibile a immobili ubicati a Milano, che nel 2024 sfiorava una quota del 22%, mentre il 6,5% è riconducibile a Roma.
Milano resta quindi il principale mercato urbano per ammontare complessivo di capitale finanziato, ma nel 2025 registra una forte contrazione rispetto all’anno precedente: il capitale scende a 10,480 miliardi di euro, con una variazione del -55,8%. Nel 2024, infatti, il capoluogo lombardo aveva registrato una crescita del capitale finanziato pari al 57,8%, arrivando a rappresentare circa il 22% del totale nazionale.
Roma mostra invece una dinamica opposta. Gli immobili finanziati crescono del 13%, mentre il capitale aumenta del 48,1%, raggiungendo 9,069 miliardi di euro. La capitale arriva così a rappresentare il 6,5% del capitale finanziato a livello nazionale.
In entrambe le città, dunque, la crescita del numero degli immobili finanziati non coincide necessariamente con quella del capitale. È soprattutto la dimensione economica delle operazioni a determinare l’evoluzione del valore complessivo finanziato.
Nelle città di Torino, Napoli e Palermo la crescita degli immobili finanziati è particolarmente marcata, rispettivamente del 22,7%, 24,4% e 20,3%. Anche il capitale finanziato aumenta in tutti e tre i casi, con incrementi del 20,9% a Torino, del 32,4% a Napoli e del 9,3% a Palermo.
Firenze si distingue invece per la forte crescita del capitale finanziato, che raggiunge 1,355 miliardi di euro, con un incremento del 68,5% rispetto al 2024. Anche Bologna e Genova registrano aumenti del capitale, rispettivamente del 16,7% e del 19,8%.
Il peso del residenziale nelle grandi città
La distribuzione del capitale finanziato tra atti residenziali e altre tipologie di atti mostra differenze significative tra le principali città italiane.
Valori percentuali . RES + Altre tipologie = 100% per ciascuna città.
Area RES Altre tipologie
ROMA 48,3% 51,7%
MILANO 34,9% 65,1%
TORINO 66,1% 33,9%
NAPOLI 77,1% 22,9%
GENOVA 81,9% 18,1%
PALERMO 82,2% 17,8%
BOLOGNA 67,6% 32,4%
FIRENZE 41,1% 58,9%
GRANDI CITTÀ 46,6% 53,4%
ITALIA 35,9% 64,1%
La composizione evidenzia il peso particolarmente elevato del capitale legato ad atti residenziali in città come Palermo, Genova e Napoli, dove la quota supera il 75%. A Milano, al contrario, gli atti residenziali rappresentano il 34,9% del capitale finanziato, mentre il 65,1% è riconducibile alle altre tipologie di atti.
Anche Firenze presenta una struttura diversa rispetto alla media delle grandi città, con il 41,1% del capitale associato ad atti residenziali e il 58,9% agli altri atti.
Nel complesso, nelle otto grandi città gli atti residenziali rappresentano il 46,6% del capitale finanziato, contro il 35,9% della media nazionale. Il dato conferma quindi un peso del comparto residenziale più elevato nei principali mercati urbani, pur con differenze molto marcate tra una città e l’altra.
La sorpresa, dunque, non è che Milano perda centralità. Milano resta un mercato fondamentale, ma il 2025 mostra un riequilibrio dei pesi tra le principali città, con Roma che assume un ruolo molto più rilevante nella crescita del capitale finanziato.
La vera novità è che il mercato si allarga. Il 2025 restituisce un quadro più diffuso, con Roma nuovamente molto dinamica e le altre città in crescita, mentre il peso eccezionale assunto da Milano nel 2024 si ridimensiona sensibilmente
MutuiMaster.it
31/08/2026
