- Abolito il rischio di restituzione: le banche tornano a finanziare anche le case provenienti da donazione
Dal 18 dicembre 2025 assistiamo a una svolta storica per il mercato immobiliare italiano grazie alla riforma introdotta dal Ddl Semplificazioni (Legge n. 182/2025).
La provenienza di un immobile da donazione diventa finalmente più "sicura" per chi acquista.
Con la nuova normativa, infatti, gli eredi - anche se lesi nella quota di legittima - non potranno più chiedere la restituzione dell’immobile ai terzi acquirenti, ma solo un indennizzo economico (un risarcimento in denaro) a chi ha ricevuto la donazione.
Questo rende i beni donati più facilmente commerciabili e ipotecabili, con effetti positivi anche sull’accesso al credito.
Cosa cambia concretamente con la Legge 182/2025?
Se si acquista un immobile proveniente da donazione e la compravendita è regolarmente trascritta, gli eredi non possono più chiederne la restituzione
In altre parole:
• PRIMA di dicembre 2025: gli eredi legittimi potevano chiedere la restituzione della casa → rischio per l’acquirente e, di conseguenza, anche per la Banca che aveva concesso un mutuo ipotecario (salvo coperture assicurative specifiche);
• DOPO la riforma: gli eredi che si ritengono danneggiati nella legittima possono chiedere solo un risarcimento economico al donatario. La proprietà dell’immobile non viene messa in discussione.
Va precisato che non tutte le donazioni sono automaticamente impugnabili: la tutela scatta solo se in presenza dei presupposti per una lesione della quota di legittima.
Ambito di applicazione della nuova normativa :
La legge disciplina in modo puntuale anche l’applicazione nel tempo:
• Successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi: la nuova disciplina si applica anche se la donazione è avvenuta in precedenza.
• Successioni aperte prima del 18 dicembre 2025: è previsto un periodo transitorio di circa 6 mesi con regole speciali. Se durante questo periodo non viene iscritta opposizione, si applicherà comunque la nuova normativa.
In sintesi:
Dal 2026 chi acquista un immobile di provenienza donativa gode di maggiore tutela: non si rischia più di perdere la casa, perché gli eredi non possono impugnare l’atto di vendita né chiedere la restituzione dell’immobile, ma solo vantare un diritto di credito verso il donatario.
Questa novità rende il mercato più sicuro, facilita le compravendite e consente di ottenere con maggiore serenità mutui anche su immobili provenienti da donazione, fino a ieri penalizzati.
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