La storia dei mutui in Italia racconta l'evoluzione dei tassi di interesse dagli anni Novanta a oggi. Comprendere come sono cambiati i mutui aiuta a scegliere in modo più consapevole tra tasso fisso, variabile e surroga.
Oggi richiedere un mutuo, confrontare le offerte online e ricevere una consulenza personalizzata in tempi rapidi è considerato qualcosa di normale.
Ma non è sempre stato così.
Chi ha acceso un mutuo all'inizio degli anni Novanta sa bene che, allora, era necessaria una buona dose di coraggio.
I tassi di interesse oscillavano spesso tra il 12% e il 14%, livelli che oggi possono sembrare quasi impensabili. Inoltre, le famiglie disponevano di minori strumenti di tutela rispetto a quelli disponibili oggi. In caso di perdita del lavoro, malattia o altri eventi imprevisti, il rischio di trovarsi in difficoltà economica era decisamente più elevato.
In quel periodo il mutuo rappresentava una scelta particolarmente impegnativa, da valutare con grande attenzione.
Una prima svolta: l’evoluzione dei parametri di riferimento
Chi ha acceso un mutuo negli anni Novanta ricorderà sigle che oggi appartengono quasi alla storia del credito: Prime Rate, RIBOR e TUS.
All'epoca il costo dei mutui era influenzato da parametri molto diversi da quelli attuali. Il Prime Rate ABI rappresentava il tasso applicato ai migliori clienti del sistema bancario italiano ed era spesso utilizzato come riferimento per numerosi finanziamenti.
Il RIBOR (Rome Interbank Offered Rate) misurava il costo del denaro negli scambi tra le banche italiane, mentre il TUS (Tasso Ufficiale di Sconto) era il principale strumento attraverso cui la Banca d'Italia orientava la politica monetaria.
Con l'introduzione dell'euro e la progressiva integrazione dei mercati finanziari europei, questi parametri sono stati gradualmente sostituiti dagli indici oggi più conosciuti, come EURIBOR ed EURIRS, oltre ai tassi di riferimento stabiliti dalla Banca Centrale Europea.
Gli anni Duemila: internet cambia il mercato dei mutui
Con l’avvicinarsi degli anni Duemila il mercato del credito immobiliare iniziò a trasformarsi.
La progressiva riduzione del costo del denaro e l’arrivo delle nuove tecnologie cambiarono il modo di cercare e confrontare un mutuo. Nacquero i primi portali di comparazione e, per la prima volta, i clienti poterono valutare offerte di diverse banche senza dover visitare numerose filiali.
Fu una vera rivoluzione.
Per i clienti significò maggiore trasparenza e la possibilità di accedere gratuitamente a un numero più ampio di soluzioni.
Anche la figura del mediatore creditizio iniziò ad evolversi: non più soltanto un intermediario tra banca e cliente, ma un consulente capace di orientare le persone all’interno di un mercato sempre più ricco di opportunità e allo stesso tempo, più complesso.
Per le banche, invece, significò poter ricevere pratiche già analizzate e maggiormente compatibili con le proprie politiche di credito.
Dalla sostituzione alla surroga: una conquista per i mutuatari
All'inizio degli anni Duemila molte persone iniziarono a valutare la possibilità di sostituire il proprio mutuo con un finanziamento più conveniente.
All'epoca, tuttavia, non si parlava ancora di surroga.
Cambiare banca significava sostenere spese notarili, costi amministrativi e una nuova istruttoria, tutti oneri a carico del mutuatario.
La svolta arrivò nel 2007 con il Decreto Bersani, che introdusse la portabilità del mutuo attraverso la surroga, senza costi per il cliente.
Da quel momento i mutuatari poterono trasferire il proprio finanziamento presso un'altra banca mantenendo l’ipoteca originaria e senza sostenere spese aggiuntive.
Una novità che modificò profondamente il mercato, aumentando la concorrenza tra gli istituti di credito e offrendo maggiori opportunità ai consumatori.
Un mercato più ricco, ma anche più complesso
L'evoluzione del settore ha portato nuove opportunità, ma anche una maggiore complessità.
Le offerte oggi non si limitano più alla tradizionale scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile. Esistono formule a tasso misto, mutui a tasso variabile con cap, soluzioni a rata costante e altre tipologie che richiedono competenze specifiche per essere comprese e valutate correttamente.
Per questo il ruolo del consulente creditizio non può limitarsi al semplice confronto dei tassi.
Un professionista deve essere in grado di:
• comprendere il funzionamento dei mercati finanziari;
• interpretare l'evoluzione dei tassi di interesse;
• conoscere le politiche commerciali e creditizie delle banche;
• spiegare con chiarezza vantaggi e possibili rischi di ogni soluzione;
• aiutare il cliente a scegliere il mutuo più sostenibile in base alla propria situazione familiare, reddituale e professionale.
Un viaggio nei tassi dei mutui: dagli anni Novanta a oggi
Anni Novanta
Tassi di interesse molto elevati, spesso superiori al 10-12%, e un accesso al credito più impegnativo rispetto a oggi.
Anni Duemila
Progressiva riduzione del costo del denaro, maggiore concorrenza tra le banche e diffusione dei servizi di comparazione online.
La crisi finanziaria del 2008
La crisi dei mutui subprime negli Stati Uniti provocò una grave crisi finanziaria globale.
Dopo una prima fase di forte instabilità dei mercati, le principali Banche Centrali, tra cui la Federal Reserve e la BCE, adottarono politiche monetarie sempre più espansive, con progressive riduzioni dei tassi di interesse e, successivamente, programmi straordinari di acquisto di titoli come il Quantitative Easing.
In Europa queste politiche, rafforzate anche durante la presidenza di Mario Draghi alla BCE, contribuirono ad accompagnare una lunga fase di tassi storicamente bassi.
Dal 2012 al 2021
Le politiche monetarie espansive della BCE e le misure straordinarie adottate per sostenere l'economia mantennero i tassi a livelli eccezionalmente contenuti.
Per molti anni ottenere un mutuo a tasso fisso inferiore al 2% è stato possibile.
Dal 2022 al 2023
L'impennata dell'inflazione, alimentata dall'aumento dei costi energetici e dalle tensioni geopolitiche internazionali, spinse la BCE ad aumentare rapidamente i tassi di riferimento.
In poco più di un anno il costo del denaro crebbe di circa quattro punti percentuali.
L’EURIBOR a 1 mese passò da circa -0,60% (dicembre 2021) a circa 3,89% (novembre 2023), mentre l’IRS 20 anni passò da circa 0,55% a circa 3,40% nello stesso periodo.
Dal 2024 a oggi
Con il progressivo rientro dell'inflazione, la BCE ha avviato una nuova fase di riduzione dei tassi di riferimento, riportando condizioni più favorevoli per chi desidera acquistare casa o valutare la sostituzione del proprio mutuo.
Tuttavia, il contesto internazionale continua a richiedere attenzione. Le tensioni geopolitiche, in particolare nelle aree strategiche per la produzione e il trasporto di energia, possono ancora influenzare l’andamento dell’inflazione e, di conseguenza, le future decisioni della BCE.
In sintesi gli step che hanno caratterizzato la storia dei tassi dei mutui:
Tassi tra 12% e 14%
Poche tutele
Accesso al credito più difficile
Arriva internet
Nascono i comparatori
Decreto Bersani
Nasce la surroga
Crisi finanziaria globale
Tassi storicamente bassi
Forte rialzo BCE
Inizio della discesa dei tassi
La storia dei tassi dei mutui cosa ci insegna? Tasso fisso o tasso variabile: qual è la scelta migliore?
È probabilmente la domanda più frequente nel mondo dei mutui.
La risposta corretta è sempre la stessa: dipende.
Non esiste una soluzione valida per tutti.
La scelta tra tasso fisso e variabile deve tenere conto della situazione economica del cliente, della stabilità del reddito, della capacità di affrontare eventuali variazioni della rata e degli obiettivi futuri della famiglia.
L'esperienza insegna che il mutuo migliore non è necessariamente quello con la rata più bassa nel momento della firma, ma quello che permette di affrontare con serenità anche gli eventuali cambiamenti del futuro.
Come potrebbero evolvere i mutui nei prossimi anni
I mutui torneranno ai tassi degli anni Novanta?
Al momento non esistono previsioni che facciano pensare minimamente a un ritorno dei livelli superiori al 10-12% registrati negli anni Novanta. Tuttavia l'andamento dei tassi dipende da inflazione, crescita economica e decisioni della BCE.
Nessuno possiede una sfera di cristallo.
Le decisioni della BCE continueranno a dipendere dall’andamento dell’inflazione, dalla crescita economica e dal contesto internazionale. Come più volte sottolineato dalla presidente Christine Lagarde, l’approccio della Banca Centrale Europea è oggi “meeting by meeting” e “data dependent”: ogni decisione viene presa valutando i dati economici disponibili al momento.
Per chi sta valutando oggi l’acquisto di una casa, il contesto resta comunque favorevole se confrontato con la prospettiva storica degli ultimi decenni. I tassi attuali rimangono infatti lontani dai livelli registrati negli anni Novanta e il mercato offre strumenti di tutela, flessibilità e possibilità di scelta che allora erano impensabili.
Conoscere il passato, quindi, non significa guardare indietro con nostalgia, ma acquisire maggiore consapevolezza per scegliere meglio (vedi anche tabella allegata in cima all'articolo in cui si riporta TEGM in rapporto al tasso BCE , degli ultimi anni).
L’esperienza maturata da
i consulenti MutuiMaster attraverso decenni di evoluzione del mercato, cambiamenti dei tassi e trasformazioni del settore può rappresentare un supporto concreto per individuare non semplicemente il mutuo più conveniente oggi, ma quello più adatto ai propri progetti e alla serenità futura
