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La domanda se convenga acquistare casa tramite un mutuo o optare per l’affitto è tra le più comuni per chi è alla ricerca di un’abitazione. Grazie ai dati sui canoni di locazione e alle migliori offerte di mutuo pubblicate su Mutuimaster.it, oggi è possibile farsi un’idea più chiara e realistica della convenienza economica delle due opzioni.

Dalle analisi emerge che nelle grandi città, la rata mensile di un mutuo che può arrivare a coprire fino al 100% del prezzo dell’immobile risulta spesso più vantaggiosa rispetto al canone di affitto richiesto per un appartamento simile.

Le agevolazioni attualmente disponibili — soprattutto per gli under 36 — rendono l’acquisto ancora più interessante: in molti casi il risparmio rispetto all’affitto può raggiungere diverse decine di euro al mese. Un ruolo fondamentale lo ha giocato il calo dei tassi di interesse iniziato nella primavera 2024 e le agevolazioni ancora in corso, che hanno contribuito a ridurre l’importo delle rate dei finanziamenti, mentre i prezzi degli immobili non hanno terminato la loro corsa al rincaro.

Acquistare casa: vantaggi economici, fiscali e patrimoniali

L’affitto rimane la scelta ideale per chi ha bisogno di flessibilità, si sposta spesso per motivi personali o professionali o non vuole legarsi a un impegno finanziario di lungo periodo. Il mutuo, invece, richiede una pianificazione più strutturata, con un orizzonte di 20-30 anni: un impegno importante, ma non immutabile. In caso di necessità, infatti, è sempre possibile vendere l’immobile, recuperando quanto investito e, talvolta, ottenendo anche un piccolo margine.

Un aspetto da non trascurare riguarda le agevolazioni fiscali: per l’acquisto della prima casa, gli interessi passivi del mutuo sono detraibili al 19% fino a un massimo di 4.000 euro l’anno, contribuendo a ridurre il costo reale del finanziamento.

Infine, al termine del piano di ammortamento, l’immobile diventa a tutti gli effetti un bene di proprietà, generando un patrimonio reale e duraturo. L’affitto, al contrario, rappresenta una spesa continua senza ritorno patrimoniale — un elemento decisivo per chi considera la casa non solo un’abitazione, ma anche un investimento per il futuro.

La simulazione riportata di seguito considera finanziamenti con durata di 30 anni, soluzione più diffusa specialmente tra i giovani sotto i 36 anni, la fascia che più di tutte si trova davanti al dilemma “vado in affitto o acquisto?” .

Mutuo vs affitto: analisi sulle due principali città 

A MILANO

La tipologia di immobile più richiesta dalla fascia di acquirenti al di sotto dei 36 anni è rappresentata dal bilocale (circa 50 mq). Nella città di Milano, in zona servita, considerando un costo di acquisto medio di € 250.000 e un valore medio di locazione pari a 1.200 €/mese per la stessa abitazione. Ne deriva che:

• Mutuo a copertura del 100% del prezzo di acquisto

Valore finanziato: € 250.000

Rata mutuo tasso fisso 30 anni: 1.090 €/mese

L’opzione mutuo presenta un risparmio di circa il 10% rispetto al canone di affitto medio per lo stesso appartamento.

A ROMA

A Roma, il medesimo appartamento in zona centrale e servita presenta un costo leggermente inferiore rispetto a Milano, e pari a € 230.000. Lo stesso immobile, preso in locazione, ha un canone medio di circa 1.100 €/mese.

Anche in questo caso, le proiezioni di mutuo - considerando il budget mensile familiare - evidenziano la convenienza ad acquistare.

• Mutuo a copertura del 100% del prezzo di acquisto

Valore finanziato: € 230.000

Rata mutuo tasso fisso a 30 anni: 1003 €/mese

Anche in questo caso l’acquisto presenta un risparmio evidente rispetto al canone di affitto. 

E SE DOPO 5 ANNI CI FOSSE NECESSITA’ DI VENDERE?

Ipotizzando un trend di rivalutazione costante degli immobili, specialmente nelle grandi città, e partendo da coefficienti minimi, significherebbe che l’immobile su Milano, dopo 5 anni, avrebbe un valore minimo di 270.000 euro, e quello su Roma non meno di 250.000 euro.

Il debito residuo da estinguere, seguendo il piano di ammortamento francese, sarebbe così distinto:

• Mutuo su Milano alla 60ª rata: residuo 223.000 € -> dal prezzo rivalutato si realizzerebbe un guadagno di circa 40.000 € netti (tenendo conto delle spese per il mutuo).

• Mutuo su Roma alla 60ª rata: residuo 205.000 € -> anche in questo caso il guadagno sarebbe attorno i 35.000 € netti (calcolando anche le spese sostenute per il mutuo)

E’ evidente che l’opzione affitto, in entrambi i casi, avrebbe connotati solo negativi. 

E tu? Stai valutando se andare in affitto o comprare? Fai una scelta consapevole e affidati alla consulenza gratuita dei nostri esperti: su MutuiMaster.it la trasparenza delle offerte di mutuo è sempre curata, con rate sempre aggiornate e personalizzabili.