Cassazione, ordinanza n. 3913/2025: via libera alle agevolazioni “prima casa” anche per i ruderi
Era una casa molto carina… senza soffitta, senza cucina…
Quante volte, percorrendo l’entroterra italiano o le coste del nostro meraviglioso Sud, ci siamo imbattuti in ruderi abbandonati ma affascinanti? Immobili in rovina, magari su crinali assolati o affacciati sul mare, capaci di accendere l’immaginazione: “Chissà che bello rimettere a nuovo questa struttura e farne la mia casa…”
Oggi quel sogno è un po’ più concreto, grazie a un’importante pronuncia della Corte di Cassazione che apre un nuovo spiraglio normativo per chi vuole investire su immobili collabenti.
Cos’è un “immobile collabente”?
Il termine deriva dal latino collabi (“crollare, cadere”) e indica fabbricati in stato di degrado avanzato: inagibili, non utilizzabili, ma ancora censiti al catasto, nella categoria F/2. Si tratta di ruderi, edifici con tetti crollati, muri pericolanti, impianti assenti o gravi carenze strutturali. Possono sembrare rovine, ma conservano un valore progettuale e fiscale.
Cosa ha deciso la Cassazione?
Con l’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025, la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che anche gli immobili collabenti (Categoria catastale F/2) possono accedere alle agevolazioni fiscali “prima casa”, a condizione che siano destinati all’uso abitativo tramite interventi edilizi.
In parole semplici?
Anche se l’immobile è un rudere al momento dell’acquisto, basta che sia destinato a diventare un’abitazione per poter usufruire delle agevolazioni fiscali.
Requisiti per accedere all’agevolazione “prima casa”
L’acquirente deve:
• Non possedere altri immobili abitativi nello stesso Comune;
• Non aver già usufruito delle agevolazioni “prima casa” (a meno che non venda l’immobile precedente);
• Completare la ristrutturazione entro 3 anni e trasferirvi la residenza.
Un esempio concreto
Immaginiamo il signor Mario Rossi, 38 anni, che trova un rudere panoramico con vista mare. L’immobile è accatastato come F/2, ma Mario ha un progetto: demolirlo e costruire una nuova villetta.
Il notaio inserisce nel rogito la dichiarazione d’intento abitativo. Mario può così ottenere:
• Imposta di registro del 2% (anziché del 9%)
• IVA al 4% (se acquista da impresa)
• Imposte ipocatastali ridotte
• Cumulo con altri bonus edilizi (es Sisma bonus)
Se completa i lavori e trasferisce la residenza entro 3 anni, mantiene tutti i vantaggi.
Ma cosa succede se non finisce i lavori in tempo?
In caso di mancata destinazione abitativa entro tre anni, l’Agenzia delle Entrate può:
• revocare le agevolazioni;
• richiedere il pagamento delle imposte ordinarie (9%);
• applicare sanzioni fino al 30%, oltre agli interessi.
Conclusione
La Corte di Cassazione ha compiuto un passo importante: la “prima casa” non deve essere perfetta al momento dell’acquisto, ma deve avere il potenziale per diventarlo.
Dunque, se in queste vacanze estive ti imbatti in una “casa molto carina… anche se senza soffitta e senza cucina”, potresti non doverla più ignorare.
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